Attefallshus som passiv inkomst

När man talar om passiv inkomst, tänker de flesta på aktier, obligationer eller kanske uthyrning av bostadsfastigheter. En ofta förbisedd möjlighet är investeringen i ett attefallshus. Denna artikel utforskar hur attefallshuset kan bli en lukrativ källa till passiv inkomst.

Namngivet efter den svenska politikern Stefan Attefall, syftar termen attefallshus till små komplementbostäder som får byggas på en fastighet, utan att behöva en bygglovsgodkännande. Du som äger fastigheten kan hyra ut huset för att få passiva inkomster och stärka din ekonomiska trygghet.

Den del av din fastighet (ditt boende) blir då en tillgång som också blir en investering, som kan ge kassaflöde till din privatekonomi.

Definition och juridiska förutsättningar

Attefallshus är en liten byggnad på max 30 kvm som man får bygga utan bygglov i anslutning till sitt befintliga bostadshus.

För att få bygga måste man följa vissa regler:

• Göra en bygganmälan till byggnadsnämden och få startbesked
• Byggnaden får vara max 4 meter hög från mark till taknock
• Attefallshuset måste ha minst 4,5 meter till tomtgränsen, annars krävs grannars godkännande
• Byggnaden måste följa Boverkets byggregler (BBR) och konstruktionsregler (EKS)

Ekonomisk kalkyl och finansiering

Den ekonomiska analysen för att bygga ett attefallshus att ha som passiv inkomstkälla inkluderar många delar. De initiala kostnaderna inkluderar byggnaden, arbetskostnad, inredning och anslutning till infrastruktur såsom el, vatten och avlopp. Det är även viktigt att ta in eventuella lånekostnader om projektet finansieras med externt kapital.

Efter de initiala investeringarna måste man ta in i beräkning de löpande kostnaderna, såsom försäkringar, underhåll och eventuella förvaltningsavgifter. Att identifiera dessa blir viktigt för att ha en god överblick för nettointäkterna från uthyrningen.

Intäktsströmmar från attefallshuset kan variera beroende på om man väljer långtidsuthyrning eller korttidsuthyrning genom plattformar som Airbnb. För att ge en realistisk bild måste du analysera hyresmarknaden i ditt område och bestämma potentiella hyresintäkter. Försök att ta hänsyn till säsongsvariationer och beläggningsgrad (vakanser).

Med dessa siffror kan du skapa en flerårig prognos för att beräkna din avkastning på investering (ROI) och den punkt där investeringen börjar generera vinst (break-even). Den kalkylerande investeraren tar även med scenarier som kan påverka lönsamheten, inklusive förändringar i marknadshyror, lagstiftningsändringar och ekonomiska konjunkturer.

Rimlig hyra för attefallshus

När du bestämmer vilken hyra du ska ta för uthyrningen kan du utgå från marknadshyrorna i ditt bostadsområde. Du kan jämföra med lägenheter, mindre bostadshus eller andra som hyr ut attefallshus i närområdet. Källor att använda kan vara hemsidor med bostadsannonser, kontakt med lokala fastighetsmäklare eller annonser i lokaltidningar.

En grov uppskattning är att man kan ta ut månadshyra på 12 000 kr i Stockholm, 10 000 kr i Göteborg och 6000 kr på mindre orter. Som förstagångsuthyrare kan man ha olika strategier för prissättningen, som att sätta ett konkurrenskraftigt pris för att snabbt attrahera hyresgäster eller ett högre pris för att maximera intäkterna men med risk för längre vakansperioder.

Den som väljer korttidsuthyrning kan ha en flexibel prissättning som justeras utifrån säsong och särskilda evenemang. Turister har förståelse för att en veckohyra kan vara lika hög som månadshyra vid en populär period.

Skatt på hyresintäkterna

I Sverige har alla privatpersoner möjlighet att göra skatteavdrag för hyresintäkter från boende. Maximalt avdrag ligger på 40 000 kr per år, vilket alltså motsvarar månadsintäkter på 3 333 kr.

Skattefriheten gör det extremt lönsamt upp till avdragstaket men se det inte som ett tak för hyressättningen. På inkomster över gränsen ska man betala 20% i skatt.

Försäkringar för uthyrda attefallshus

När det gäller uthyrning av attefallshus är det avgörande att både ägare och hyresgäster är väl skyddade genom lämpliga försäkringar. Här är viktiga punkter att beakta:

Som ägare är det viktigt att ha skydd mot skador på själva attefallshuset på grund av brand, vattenläckage, stormar, inbrott och andra oförutsedda händelser.

Ansvarsförsäkringen är viktig för att skydda ägaren ifall hyresgästen eller en tredje part lider skada eller förlust i samband med fastigheten. Rättskydd kan behövas för att täcka juridiska kostnader i händelse av tvist mellan ägare och hyresgäst.

För bägge parter är det också viktigt att ha tydliga avtal som specificerar vem som är ansvarig för vad vid olika typer av skador eller händelser. Detta för att undvika missförstånd och juridiska konflikter.

Det är rekommenderat att både ägare och hyresgäster noga granskar sina försäkringsskydd och ser till att de är adekvata för deras behov och för den specifika användningen av attefallshuset.

Driftskostnader för attefallshuset

Det är din nettointäkt som är det du kan räkna som passiv inkomst, som kommer dig till nytta i din egen privatekonomi. Från hyran du tar ut av hyresgästen ska du kunna betala driftskostnader för attefallshuset och det omfattar alla utgifter som är nödvändiga för att underhålla och driva fastigheten.

Kostnad	Intervall	Kommentar
Energi*	Månad	Kostnad för uppvärmning och elförbrukning.
Vatten*	Kvartal	Hyresgästens förbrukning av vatten.
Fastighetsskatt	År	Attefallshusets värde kan påverka din fastighetsskatt, om du inte redan slagit i taket.
Kapitalkostnad	Månad	Ränta på eventuella lån du tagit för att bygga.
Försäkringar	År	Kostnaden för försäkringar du tecknat rörande attefallshuset.
Underhåll	År	1-2% av värdet per år en rimlig siffra att ”sätta av” för reparation och underhåll.

*Om man har installerat separata mätare för el och vatten in till attefallshuset kan man låta hyresgästen betala exakta kostnaden. I annat fall försöker man inkludera det i hyran så att det ska täcka kostnaden för dig som ägare.